Warum die Nebenkosten die Untergrenze sind
Banken beleihen eine Immobilie höchstens bis zu ihrem Wert. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler erhöhen den Wert nicht, sie sind für die Bank verlorenes Geld. Deshalb finanzieren die meisten Institute nur den Kaufpreis und erwarten, dass du die Nebenkosten selbst trägst. Je nach Bundesland und Makler sind das 5 bis über 12 % des Kaufpreises.
Den Großteil macht die Grunderwerbsteuer aus. Sie reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Den genauen Betrag aller Posten rechnet unser Schwesterportal kaufnebenkostencheck.de bis auf den Cent.
Was mehr Eigenkapital bringt
Jeder Euro über den Nebenkosten senkt das Darlehen und damit die Rate. Zusätzlich sinkt der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert. Viele Banken staffeln ihre Zinsen danach, etwa in Schritten bei 60, 80 und 90 %. Wie groß diese Aufschläge sind, legt jede Bank selbst fest, deshalb rechnet dieser Rechner mit einem einheitlichen Zins. Vergleiche Angebote immer für mehrere Eigenkapitalstufen.
Beispielrechnungen
| Kaufpreis | Bayern 3,5 % | Niedersachsen 5 % | NRW 6,5 % |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 21.900 € | 25.600 € | 29.400 € |
| 350.000 € | 30.100 € | 35.300 € | 40.600 € |
| 450.000 € | 38.600 € | 45.400 € | 52.100 € |
| 600.000 € | 50.800 € | 59.800 € | 68.800 € |
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital braucht man für ein Haus?
Als Minimum die Kaufnebenkosten, je nach Bundesland und Makler 5 bis 12 % des Kaufpreises. Empfohlen werden zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises, weil das die Zinsen senkt und die Bank mehr Sicherheit hat.
Was zählt als Eigenkapital?
Guthaben auf Konten, Tagesgeld, Wertpapiere, Bausparguthaben, ein eigenes Grundstück, Schenkungen und in Grenzen Eigenleistung am Bau. Der Notgroschen für Reparaturen und Arbeitslosigkeit sollte nicht eingerechnet werden.
Geht es ganz ohne Eigenkapital?
Einige Banken finanzieren 100 oder sogar 110 % bei sehr guter Bonität. Das kostet Zinsaufschläge und erhöht das Risiko, weil die Schulden anfangs über dem Wert der Immobilie liegen.
Wie lange muss ich sparen?
Die Spalte Ansparzeit zeigt es für deine Sparrate, ohne Zinsen auf das Ersparte. Bei 800 € im Monat dauern 40.000 € zusätzliches Eigenkapital gut vier Jahre.
Werden die Nebenkosten mitfinanziert?
Nur ausnahmsweise. Wenn, dann meist mit Zinsaufschlag und nur bei hohem, sicherem Einkommen.
Quellen und Stand
Daten geprüft am 13.10.2026 von der Redaktion.
Recherche, Rechenkern und Pflege: Redaktion HausKaufBudget.de. Fehler gefunden? Schreib uns, wir prüfen und korrigieren sichtbar.