Wie eine Annuität funktioniert
Die Monatsrate bleibt während der Zinsbindung gleich. Sie besteht aus zwei Teilen: Zinsen auf die aktuelle Restschuld und Tilgung. Weil die Restschuld mit jeder Rate sinkt, sinkt auch der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil wächst. Am Anfang zahlst du deshalb fast nur Zinsen, am Ende fast nur Tilgung.
Der Rechner bildet das Monat für Monat nach, statt mit Näherungsformeln zu arbeiten. So stimmen Restschuld und Tilgungsplan mit dem überein, was eine Bank für eine monatliche Annuität ausweist. Kleine Abweichungen entstehen, wenn ein Vertrag Zinsen anders verrechnet, etwa vierteljährlich.
Die richtige Anfangstilgung
Mit 1 % Tilgung ist die Rate niedrig, aber die Rückzahlung dauert bei heutigen Zinsen mehr als vier Jahrzehnte. Mit 3 % bist du nach rund 22 Jahren schuldenfrei, zahlst aber deutlich mehr im Monat. Die Vergleichstabelle im Ergebnis zeigt beides nebeneinander. Wichtig ist auch die Restschuld zum Ende der Zinsbindung: Je höher sie ist, desto stärker trifft dich ein höherer Anschlusszins.
Beispielrechnungen
| Zins | 1 % Tilgung | 2 % Tilgung | 3 % Tilgung |
|---|---|---|---|
| 3 % | 333 € | 417 € | 500 € |
| 3,5 % | 375 € | 458 € | 542 € |
| 4 % | 417 € | 500 € | 583 € |
| 4,5 % | 458 € | 542 € | 625 € |
| 5 % | 500 € | 583 € | 667 € |
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Monatsrate?
Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Bei 300.000 €, 3,8 % Zins und 2 % Tilgung sind das 300.000 × 5,8 % ÷ 12 = 1.450 €.
Was ist die Restschuld?
Der Betrag, der am Ende der Zinsbindung noch offen ist. Er wird mit einer Anschlussfinanzierung, einem Forward-Darlehen oder aus Erspartem beglichen.
Warum sinkt die Tilgung nicht?
Bei der Annuität bleibt die Rate gleich. Weil der Zinsanteil sinkt, steigt der Tilgungsanteil von Monat zu Monat. Der Tilgungsplan zeigt das Jahr für Jahr.
Wie viel Zinsen zahle ich insgesamt?
Das steht im Ergebnis unter Zinsen gesamt, gerechnet mit dem heutigen Zins über die volle Laufzeit. Nach der Zinsbindung gilt ein neuer Zins, die tatsächliche Summe weicht deshalb ab.
Lohnt sich eine höhere Tilgung?
Meist ja, wenn die Rate tragbar bleibt: Sie senkt die Gesamtzinsen und das Zinsänderungsrisiko. Eine Alternative ist eine niedrigere Tilgung mit Sondertilgungsrecht, das du nutzt, wenn Geld übrig ist.
Quellen und Stand
Daten geprüft am 13.10.2026 von der Redaktion.
- Deutsche Bundesbank: MFI-Zinsstatistik
- § 489 BGB Ordentliches Kündigungsrecht (gesetze-im-internet.de)
Recherche, Rechenkern und Pflege: Redaktion HausKaufBudget.de. Fehler gefunden? Schreib uns, wir prüfen und korrigieren sichtbar.