Hauskauf ohne Eigenkapital: geht das, und was kostet es?
Eine Immobilie kaufen, ohne Erspartes einzusetzen, klingt verlockend, vor allem wenn die Miete hoch ist und das Sparen schwerfällt. Möglich ist es, aber nur für wenige und nicht kostenlos. Banken sprechen von Vollfinanzierung, wenn sie den gesamten Kaufpreis finanzieren, und von 110-%-Finanzierung, wenn auch die Nebenkosten im Kredit stecken. Dieser Ratgeber erklärt, wer eine solche Finanzierung bekommt, warum sie teurer ist, welche Risiken sie birgt und wie du die Mehrkosten gegen das weitere Sparen abwägst.
Was Vollfinanzierung bedeutet
Bei einer Vollfinanzierung leiht die Bank den kompletten Kaufpreis, die Nebenkosten zahlst du selbst. Bei einer 110-%-Finanzierung, manchmal auch Finanzierung über 100 % genannt, übernimmt die Bank zusätzlich Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler ganz oder teilweise. In beiden Fällen liegen die Schulden anfangs auf oder über dem Wert der Immobilie.
Für die Bank ist das ein höheres Risiko. Muss die Immobilie in den ersten Jahren verkauft werden, deckt der Erlös die Schulden womöglich nicht. Deshalb verlangen Banken für solche Finanzierungen bessere Voraussetzungen und höhere Zinsen.
Wer eine Finanzierung ohne Eigenkapital bekommt
Gute Chancen haben Haushalte mit hohem und sicherem Einkommen, etwa Beamte oder langjährig Angestellte in stabilen Branchen, mit sauberer Schufa und ohne weitere Kredite. Die Haushaltsrechnung muss deutlich mehr als die Rate hergeben, damit auch eine höhere Tilgung möglich ist. Die Immobilie sollte gut verkäuflich sein, also in gefragter Lage, ohne großen Sanierungsbedarf.
Schwieriger wird es für Selbständige mit schwankendem Einkommen, für Käufer in der Probezeit und für Objekte in schwachen Märkten. Hier lehnen viele Banken eine Finanzierung ohne Eigenkapital ab oder verlangen zusätzliche Sicherheiten.
Was die fehlende Eigenleistung kostet
Banken staffeln ihre Zinsen nach dem Beleihungsauslauf. Wie groß die Sprünge sind, veröffentlichen sie selten, und sie ändern sich mit dem Markt. Als Richtgröße für die eigene Rechnung kann man mit einem Aufschlag von einigen Zehntelprozent bis zu einem Prozentpunkt rechnen, im Einzelfall auch mehr. Sicher ist nur: Das Angebot ohne Eigenkapital ist teurer als das mit.
Hinzu kommt die höhere Darlehenssumme. Rechnen wir ein Beispiel bei 350.000 € Kaufpreis in Hessen mit 6 % Grunderwerbsteuer und 3,57 % Makler: Die Nebenkosten betragen einschließlich Grundschuld rund 39.000 €. Bei 110-%-Finanzierung zu angenommenen 4,6 % mit 2 % Tilgung liegt die Rate bei etwa 2.140 €. Mit 39.000 € Eigenkapital und 3,8 % Zins wären es nur rund 1.690 €.
Die Risiken im Blick
Das größte Risiko ist die Restschuld nach der Zinsbindung. Weil das Darlehen höher ist, ist auch die Restschuld höher, und ein steigender Anschlusszins trifft stärker. Wer ohne Eigenkapital finanziert, sollte deshalb eine lange Zinsbindung und eine höhere Tilgung wählen, auch wenn die Rate dadurch steigt.
Ein zweites Risiko ist der Verkauf in den ersten Jahren, etwa nach einer Trennung oder einem Jobwechsel. Weil die Nebenkosten verloren sind und die Schulden über dem Wert liegen, kann ein Verkauf eine Restschuld hinterlassen, die weiter abbezahlt werden muss. Ohne Notgroschen wird jede Reparatur zum Problem.
Kaufen oder weiter sparen?
Die Alternative zur Finanzierung ohne Eigenkapital ist, noch einige Jahre zu sparen. Dagegen spricht die Miete, die in dieser Zeit weiterläuft, und die Möglichkeit steigender Kaufpreise. Dafür sprechen bessere Zinsen, eine niedrigere Rate und mehr Sicherheit.
Eine nüchterne Rechnung vergleicht die Mehrkosten der teureren Finanzierung über die Zinsbindung mit dem, was das Sparen kostet. Wenn die Zinsdifferenz über zehn Jahre mehr kostet als die Mietzahlungen, die beim Warten anfallen würden, ist das Warten günstiger. Der Rechner Mieten oder kaufen hilft, solche Szenarien durchzuspielen.
Wege zu etwas Eigenkapital
Oft fehlt weniger, als es scheint. Schon die Nebenkosten selbst zu tragen, verbessert die Konditionen spürbar. Mögliche Quellen sind eine Schenkung oder ein Darlehen von Angehörigen, Bausparguthaben, Eigenleistung beim Bau und bei Familien mit Kindern zinsgünstige KfW-Programme, die einen Teil der Finanzierung ersetzen.
Auch der Verzicht auf einen Makler senkt das benötigte Eigenkapital erheblich, bei 350.000 € Kaufpreis um gut 12.000 €, wenn der Käuferanteil 3,57 % beträgt. Wer privat kauft oder ein Objekt findet, bei dem der Verkäufer den Makler allein bezahlt, braucht entsprechend weniger eigenes Geld. Und ein etwas günstigeres Objekt, das in ein paar Jahren erweitert oder modernisiert werden kann, ist manchmal klüger als die Wunschimmobilie mit Vollfinanzierung.
Woran du ein seriöses Angebot erkennst
Angebote für Finanzierungen ohne Eigenkapital sollten genauso transparent sein wie alle anderen. Achte auf den Effektivzins, nicht nur auf den Sollzins, auf die Höhe der anfänglichen Tilgung und auf die Zinsbindung. Eine sehr niedrige Tilgung von 1 % macht die Rate günstig, lässt die Schulden aber kaum sinken. Bei einer Vollfinanzierung ist das doppelt riskant.
Vergleiche immer mehrere Angebote mit identischen Eckdaten: gleicher Darlehensbetrag, gleiche Tilgung, gleiche Zinsbindung, gleiche Sondertilgungsrechte. Frag ausdrücklich, ab welchem Beleihungsauslauf sich der Zins ändert und wie hoch er mit 10 oder 20 % Eigenkapital wäre. So siehst du, was dich das fehlende Eigenkapital konkret kostet.
Ein Plan für die ersten Jahre
Wer ohne Eigenkapital kauft, sollte die ersten Jahre bewusst nutzen, um die Schulden schnell zu senken. Dazu gehören eine höhere Tilgung, Sondertilgungen aus Bonuszahlungen oder Steuererstattungen und der Verzicht auf größere Anschaffungen auf Kredit. Ziel ist, dass die Restschuld möglichst bald unter den Wert der Immobilie sinkt.
Parallel sollte ein Notgroschen aufgebaut werden, bevor zusätzliche Tilgungen fließen. Eine kaputte Heizung oder ein undichtes Dach treffen Käufer ohne Reserve besonders hart, weil sie dann teure Konsumkredite brauchen. Erst wenn drei bis sechs Monatsausgaben auf dem Konto liegen, lohnt sich jeder weitere Euro als Sondertilgung.
Rechenbeispiel: Was die Differenz über zehn Jahre ausmacht
Im Beispiel aus Hessen beträgt der Unterschied der Rate rund 450 € im Monat, zum einen wegen des höheren Darlehens, zum anderen wegen des angenommenen Zinsaufschlags. Über zehn Jahre Zinsbindung summiert sich das auf mehr als 50.000 € höhere Zahlungen. Ein Teil davon ist zusätzliche Tilgung, ein großer Teil aber reine Zinsmehrkosten.
Dem gegenüber steht die Zeit, die das Ansparen der Nebenkosten dauern würde. Bei 800 € Sparrate wären knapp 39.000 € nach rund vier Jahren zusammen. In dieser Zeit fällt weiter Miete an, die bei 1.200 € Kaltmiete über 57.000 € ausmacht. Die Rechnung kann je nach Miete, Zins und Preisentwicklung in beide Richtungen ausgehen. Entscheidend ist, sie ehrlich mit deinen eigenen Zahlen durchzuspielen.
Selbst rechnen
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Häufige Fragen
Wie hoch ist der Zinsaufschlag ohne Eigenkapital?
Das legt jede Bank selbst fest und hängt vom Markt ab. Als Richtgröße für die eigene Planung kann man mit einigen Zehntelprozent bis zu einem Prozentpunkt rechnen. Verbindlich sind nur konkrete Angebote.
Finanzieren Banken auch die Kaufnebenkosten?
Einige Banken bieten 110-%-Finanzierungen an, meist nur bei sehr guter Bonität und mit deutlichem Aufschlag. Die Regel ist es nicht.
Ist eine Vollfinanzierung für Beamte leichter?
Häufig ja, weil das Einkommen als besonders sicher gilt. Auch dann muss die Haushaltsrechnung die Rate klar tragen.
Welche Tilgung sollte ich bei einer Vollfinanzierung wählen?
Eher 2,5 bis 3 % oder mehr, damit die Schulden schneller unter den Wert der Immobilie sinken und die Restschuld nach der Zinsbindung kleiner ist.
Kann ein KfW-Kredit fehlendes Eigenkapital ersetzen?
Ein KfW-Kredit ist ein Darlehen und kein Eigenkapital. Er kann aber einen Teil der Finanzierung zinsgünstiger machen, wenn du die Voraussetzungen erfüllst.
Bekomme ich ohne Eigenkapital überhaupt eine Zusage?
Mit sicherem, gutem Einkommen, sauberer Schufa und einer gut verkäuflichen Immobilie ist das möglich. Viele Banken lehnen jedoch ab oder verlangen mindestens die Nebenkosten aus eigenen Mitteln.
Ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital günstiger als Miete?
Das hängt von Kaufpreis, Miete, Zins und Wertentwicklung ab. Der Rechner Mieten oder kaufen vergleicht beide Wege mit offenen Annahmen über bis zu 40 Jahre.
Redaktion
Recherchiert von der Redaktion HausKaufBudget.de, zuletzt geprüft am 13.10.2026. Zahlen belegen wir mit Quelle und Stand, Beispiele rechnen wir mit denselben Formeln wie die Rechner. Keine Finanzierungsberatung. Fehler gefunden? Schreib uns.