Eigenkapital beim Hauskauf: wie viel nötig ist und was es bringt
Eigenkapital ist der Hebel, der über Zins, Rate und manchmal über die Zusage selbst entscheidet. Die Frage, wie viel davon nötig ist, hat eine klare Untergrenze und eine weiche Empfehlung. Die Untergrenze sind die Kaufnebenkosten, denn die finanzieren Banken in der Regel nicht. Die Empfehlung lautet 10 bis 20 % des Kaufpreises zusätzlich. Dieser Ratgeber erklärt, woher die Regeln kommen, rechnet die Wirkung an einem Beispiel durch und zeigt, was als Eigenkapital zählt und was besser auf dem Konto bleibt.
Die Untergrenze: Kaufnebenkosten
Banken beleihen eine Immobilie höchstens bis zu ihrem Wert. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler erhöhen diesen Wert nicht. Für die Bank ist das Geld, das bei einem Verkauf nicht zurückkommt. Deshalb erwarten fast alle Institute, dass Käufer die Nebenkosten aus eigenem Geld bezahlen.
Wie hoch sie sind, hängt vom Bundesland und vom Makler ab. Bei 400.000 € Kaufpreis fallen in Bayern 14.000 € Grunderwerbsteuer an, in Nordrhein-Westfalen 26.000 €. Notar und Grundbuch kosten einschließlich einer Grundschuld über 320.000 € bei diesem Preis gut 5.700 €. Mit 3,57 % Makleranteil kommen weitere 14.280 € hinzu. Zusammen sind das in Nordrhein-Westfalen rund 46.000 €, also mehr als 11 % des Kaufpreises.
Die Empfehlung: zusätzlich 10 bis 20 Prozent
Jeder Euro über den Nebenkosten senkt das Darlehen und damit die Rate. Zusätzlich sinkt der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie. Viele Banken staffeln ihre Zinsen danach. Wer statt 100 % nur 80 % des Kaufpreises finanziert, bekommt meist bessere Konditionen. Wie groß der Unterschied ist, legt jede Bank selbst fest.
Rechnen wir mit gleichem Zins: Bei 400.000 € Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen, 3,81 % Zins und 2 % Tilgung liegt die Rate mit dem Mindesteigenkapital von rund 46.400 € bei etwa 1.935 €. Mit 20 % zusätzlich, also rund 126.000 € Eigenkapital, sinkt sie auf etwa 1.550 €. Der Unterschied von fast 390 € im Monat entsteht ohne jeden Zinsvorteil, der in der Praxis noch hinzukäme.
Was als Eigenkapital zählt
Als Eigenkapital gilt alles, was du ohne Kredit in den Kauf einbringen kannst: Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonten, Wertpapiere, Bausparguthaben, fällige Lebensversicherungen und Schenkungen von Angehörigen. Ein bereits bezahltes Grundstück zählt mit seinem Wert. Beim Bau erkennen Banken Eigenleistung in Grenzen als Ersatz an.
Bei Darlehen von Eltern kommt es auf die Gestaltung an. Ein zinsloses Darlehen ohne feste Rückzahlung behandeln manche Banken wie Eigenkapital, ein Darlehen mit monatlicher Rate dagegen als zusätzliche Belastung in der Haushaltsrechnung. Kläre das vor dem Bankgespräch.
Was nicht ins Eigenkapital gehört
Eine Rücklage für Notfälle sollte unangetastet bleiben. Wer alles in den Kauf steckt, steht bei der ersten großen Reparatur, einem Jobverlust oder einer Krankheit ohne Reserve da und muss teure Konsumkredite aufnehmen. Ein verbreiteter Richtwert sind drei bis sechs Monatsausgaben auf einem schnell verfügbaren Konto.
Auch Geld, das in den ersten Monaten nach dem Kauf gebraucht wird, gehört nicht ins Eigenkapital: Umzug, Küche, Möbel, kleinere Renovierungen. Diese Kosten werden oft unterschätzt und summieren sich schnell auf fünfstellige Beträge.
Wie lange das Ansparen dauert
Die Ansparzeit ist eine einfache Rechnung: fehlender Betrag geteilt durch die monatliche Sparrate. Bei 800 € im Monat dauern zusätzliche 40.000 € gut vier Jahre, ohne Zinsen gerechnet. In dieser Zeit können sich Kaufpreise und Zinsen ändern, in beide Richtungen.
Deshalb lohnt der Vergleich: Was kostet es, heute mit weniger Eigenkapital zu kaufen, gegenüber in vier Jahren mit mehr? Neben dem höheren Zinsaufschlag zählt die Miete, die in der Zwischenzeit weiterläuft. Der Eigenkapital-Rechner zeigt Darlehen, Rate und Ansparzeit für vier Stufen nebeneinander.
Eigenkapital und Bundesland
Weil die Grunderwerbsteuer den größten Teil der Nebenkosten ausmacht, unterscheidet sich das Mindesteigenkapital erheblich nach Bundesland. Für denselben Kaufpreis von 350.000 € brauchst du in Bayern rund 28.400 € für die Nebenkosten mit Makler, ohne Grundschuld gerechnet, in den Ländern mit 6,5 % rund 38.900 €. Das entspricht mehr als einem Jahr zusätzlichem Sparen bei 800 € im Monat.
Das spielt besonders in Grenzregionen eine Rolle, wo ein Ort im Nachbarland eine Alternative sein kann. Die Steuer richtet sich allein nach der Lage des Grundstücks, nicht nach dem Wohnsitz des Käufers. Alle Sätze und genaue Berechnungen findest du bei kaufnebenkostencheck.de.
Ein Beispiel mit vier Stufen
Wie stark Eigenkapital wirkt, zeigt ein Kauf über 400.000 € in Nordrhein-Westfalen mit Makler, gerechnet mit 3,81 % Zins und 2 % Tilgung. Mit dem Mindesteigenkapital von rund 46.400 €, das gerade die Nebenkosten einschließlich Grundschuld deckt, beträgt das Darlehen knapp 400.000 € und die Rate etwa 1.935 €. Mit 10 % zusätzlich, also rund 86.300 € Eigenkapital, sinkt die Rate auf etwa 1.745 €.
Mit 20 % zusätzlich, rund 126.000 €, liegt sie bei etwa 1.550 €, mit 30 % zusätzlich bei etwa 1.355 €. Jede Stufe senkt die Rate um rund 190 € im Monat, ohne dass sich der Zins ändert. In der Praxis kommt der Zinsvorteil durch den niedrigeren Beleihungsauslauf hinzu. Der Eigenkapital-Rechner zeigt diese Stufen für deinen Kaufpreis und dein Bundesland.
Eigenkapital und Zinsbindung
Wer viel Eigenkapital einsetzt, hat nach der Zinsbindung eine kleinere Restschuld. Das senkt das Zinsänderungsrisiko. Umgekehrt gilt: Wer mit wenig Eigenkapital finanziert, sollte die Zinsbindung eher lang wählen, damit ein Zinsanstieg nicht zu früh auf eine hohe Restschuld trifft.
Eine Möglichkeit, beides zu verbinden, ist ein Teil des Eigenkapitals als Reserve für Sondertilgungen. Statt alles beim Kauf einzubringen, legst du einen Teil zurück und tilgst damit in den ersten Jahren, sobald klar ist, dass keine unerwarteten Kosten anstehen. So bleibt die Flexibilität erhalten, und die Restschuld sinkt trotzdem. Prüfe dafür, wie viel Sondertilgung dein Vertrag kostenlos erlaubt.
Häufige Missverständnisse
Ein verbreiteter Irrtum ist, dass Eigenkapital nur den Kaufpreis senkt. Tatsächlich deckt es zuerst die Nebenkosten, und erst der Rest verringert das Darlehen. Wer 40.000 € mitbringt und 45.000 € Nebenkosten hat, finanziert trotzdem mehr als den Kaufpreis. Ein zweiter Irrtum betrifft die Grundschuld: Auch ihre Notar- und Grundbuchkosten gehören zu den Nebenkosten, sie steigen mit der Darlehenshöhe.
Drittens wird oft angenommen, dass Banken Eigenkapital immer gleich bewerten. Wertpapiere werden mit Abschlägen angesetzt, Eigenleistung nur in Grenzen anerkannt, und Darlehen von Verwandten mit fester Rate zählen als Belastung statt als Eigenkapital. Wer seine Quellen vorher mit der Bank klärt, vermeidet Überraschungen kurz vor dem Notartermin.
Selbst rechnen
Mit dem Eigenkapital-Rechner rechnest du deinen Fall mit vollständigem Rechenweg nach. Kaufnebenkosten bis auf den Euro: kaufnebenkostencheck.de.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital braucht man mindestens?
Mindestens die Kaufnebenkosten, je nach Bundesland und Makler 5 bis über 12 % des Kaufpreises. Ohne diesen Betrag finanzieren nur wenige Banken, und das zu deutlich höheren Zinsen.
Lohnt es sich, mehr Eigenkapital einzusetzen als nötig?
Meist ja, weil Rate und oft auch Zins sinken. Eine Notfallrücklage sollte trotzdem bleiben, denn eingesetztes Eigenkapital ist nicht mehr verfügbar.
Zählt eine Schenkung der Eltern als Eigenkapital?
Ja. Schenkungen zwischen Eltern und Kindern sind innerhalb der Freibeträge steuerfrei. Die Bank möchte den Geldeingang sehen, ein kurzer Schenkungsvertrag schafft Klarheit.
Kann ich Wertpapiere als Eigenkapital einsetzen?
Ja, entweder durch Verkauf vor dem Kauf oder, bei manchen Banken, als zusätzliche Sicherheit. Bei Aktien rechnen Banken wegen der Kursschwankungen mit Abschlägen.
Was ist mit dem Bausparvertrag?
Das Guthaben zählt als Eigenkapital. Ein zugeteiltes Bauspardarlehen ist dagegen ein Kredit, der in der Haushaltsrechnung als Rate erscheint.
Senkt mehr Eigenkapital immer den Zins?
Meist ab bestimmten Schwellen des Beleihungsauslaufs, etwa 80 oder 60 %. Zwischen den Schwellen ändert sich der Zins oft nicht. Frag die Bank, wo ihre Stufen liegen, und plane das Eigenkapital so, dass du knapp unter einer Schwelle landest.
Sollte ich Eigenkapital zurückhalten, um später sonderzutilgen?
Das kann sinnvoll sein, wenn dadurch kein Zinsaufschlag entsteht. Du behältst Flexibilität für unerwartete Kosten und tilgst später trotzdem. Prüfe vorher die kostenlosen Sondertilgungsrechte im Vertrag.
Redaktion
Recherchiert von der Redaktion HausKaufBudget.de, zuletzt geprüft am 13.10.2026. Zahlen belegen wir mit Quelle und Stand, Beispiele rechnen wir mit denselben Formeln wie die Rechner. Keine Finanzierungsberatung. Fehler gefunden? Schreib uns.