Mieten oder kaufen: eine faire Rechnung mit offenen Annahmen
Die Frage, ob sich Kaufen lohnt, wird oft emotional beantwortet. Die einen sagen, Miete sei verlorenes Geld, die anderen, ein Eigenheim sei ein Klotz am Bein. Beide Aussagen greifen zu kurz. Ein fairer Vergleich stellt zwei Haushalte nebeneinander, die mit demselben Geld starten und jeden Monat gleich viel für das Wohnen ausgeben. Wer weniger zahlt, legt die Differenz an. Am Ende zählt das Vermögen. Dieser Ratgeber erklärt den Aufbau eines solchen Vergleichs, rechnet ein Beispiel durch und zeigt, welche Annahmen den Ausschlag geben.
Warum Miete nicht verlorenes Geld ist
Wer mietet, bezahlt für die Nutzung einer Wohnung, so wie ein Eigentümer Zinsen für die Nutzung von Geld bezahlt. Zinsen sind genauso verloren wie Miete. Auch Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherung sind Kosten, die nur Eigentümer tragen. Die Tilgung dagegen ist Sparen: Sie baut Vermögen auf, so wie eine Geldanlage des Mieters.
Der faire Vergleich stellt deshalb nicht Miete gegen Rate, sondern Wohnkosten gegen Wohnkosten und Vermögensaufbau gegen Vermögensaufbau. Erst dann zeigt sich, welcher Weg unter welchen Bedingungen besser abschneidet.
Der Aufbau eines fairen Vergleichs
Beide Haushalte starten mit demselben Eigenkapital. Der Käufer bezahlt davon die Kaufnebenkosten und einen Teil des Kaufpreises, den Rest finanziert er. Der Mieter legt sein Eigenkapital an. Jeden Monat zahlt der Käufer Rate und Instandhaltung, der Mieter die Kaltmiete. Wer weniger zahlt, legt die Differenz an.
Nebenkosten wie Heizung, Strom und Wasser zahlen beide, sie fallen aus dem Vergleich heraus. Am Ende eines Zeitraums, etwa nach 25 Jahren, wird verglichen: Beim Käufer zählt der Wert der Immobilie minus Restschuld plus eventuelles Depot, beim Mieter das Depot. Genau so rechnet unser Rechner Mieten oder kaufen.
Ein Beispiel über 25 Jahre
Ein Haushalt hat 80.000 € Eigenkapital und vergleicht eine Wohnung für 1.200 € Kaltmiete mit dem Kauf einer gleichwertigen Wohnung für 400.000 € in Nordrhein-Westfalen mit Makler. Die Nebenkosten betragen rund 46.200 €, das Darlehen rund 366.000 €, die Rate bei 3,81 % Zins und 2 % Tilgung etwa 1.775 €. Dazu kommen 250 € Instandhaltung. Miete und Instandhaltung steigen um 2 % im Jahr, das Geld des Mieters bringt 4 % Rendite.
Wächst der Wert der Immobilie um 1,5 % pro Jahr, liegen beide nach 25 Jahren nahe beieinander, der Mieter knapp vorn mit rund 528.000 € gegenüber 519.000 €. Bei 2 % Wertsteigerung zieht der Käufer nach 15 Jahren gleich und liegt am Ende bei rund 595.000 €. Bei 0 % Wertsteigerung liegt der Mieter mit fast 190.000 € deutlich vorn.
Die drei Annahmen, die alles entscheiden
Das Beispiel zeigt, wie empfindlich das Ergebnis reagiert. Erstens die Wertsteigerung der Immobilie: Ein halber Prozentpunkt mehr oder weniger verschiebt das Vermögen nach 25 Jahren um fünf- bis sechsstellige Beträge. Zweitens die Rendite des Mieters: Bei 3 % statt 4 % sinkt sein Vermögen im Beispiel auf rund 434.000 €, bei 5 % steigt es auf über 645.000 €.
Drittens das Verhältnis von Kaufpreis zu Miete, ausgedrückt im Kaufpreis-Miet-Faktor. Im Beispiel kostet die Wohnung 27,8 Jahreskaltmieten. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € und sonst gleichen Annahmen, also einem Faktor von knapp 21, liegt der Käufer schon nach neun Jahren vorn und am Ende mit rund 140.000 € Abstand.
Was die Rechnung nicht abbildet
Kein Rechner erfasst alles. Kapitalerträge des Mieters sind in unserem Vergleich vor Steuern gerechnet, die Abgeltungsteuer würde sein Ergebnis schmälern. Beim Kauf fehlen Verkaufskosten, falls die Immobilie später veräußert wird, und der Zins bleibt über die ganze Zeit gleich, was in der Realität selten ist.
Vor allem aber fehlt das, was sich nicht in Euro ausdrücken lässt: Sicherheit vor einer Eigenbedarfskündigung, Freiheit bei Umbau und Gestaltung, aber auch die Flexibilität des Mieters, für einen Job umzuziehen. Diese Faktoren gehören in die Entscheidung, auch wenn sie nicht in der Tabelle stehen.
Disziplin als unterschätzter Faktor
Der Vergleich setzt voraus, dass der Mieter die Differenz tatsächlich anlegt, Monat für Monat über Jahrzehnte. In der Praxis gelingt das nicht jedem. Viele geben das Geld, das sie gegenüber einem Käufer sparen, für Konsum aus. Der Käufer dagegen spart über die Tilgung zwangsweise, ob er will oder nicht.
Dieser Zwangssparen-Effekt ist ein echter Vorteil des Kaufs, auch wenn er in einer reinen Rechnung nicht auftaucht. Wer weiß, dass er nicht konsequent sparen würde, sollte das bei der Entscheidung berücksichtigen. Wer dagegen diszipliniert anlegt, kann als Mieter je nach Markt gleich gut oder besser abschneiden.
Wann Kaufen eher sinnvoll ist
Kaufen spricht für sich, wenn der Kaufpreis-Miet-Faktor moderat ist, du lange am Ort bleiben willst, dein Einkommen sicher ist und du Wert auf Gestaltungsfreiheit legst. Je länger du in der Immobilie wohnst, desto mehr verteilen sich die einmaligen Nebenkosten, die beim Kauf sofort verloren sind.
Mieten spricht für sich, wenn die Preise im Verhältnis zur Miete sehr hoch sind, du beruflich flexibel bleiben musst oder kein ausreichendes Eigenkapital hast. Auch wer nur wenige Jahre an einem Ort bleiben will, fährt mit der Miete oft besser, weil die Nebenkosten des Kaufs in kurzer Zeit kaum wieder hereinkommen.
Mit eigenen Zahlen rechnen
Die Beispielwerte sind Annahmen, keine Prognose. Setze im Rechner deine eigene Kaltmiete, den Kaufpreis einer vergleichbaren Immobilie, dein Eigenkapital und den Zins aus einem aktuellen Angebot ein. Variiere dann die drei kritischen Annahmen: Wertsteigerung, Anlagerendite und Mietsteigerung. So siehst du, unter welchen Bedingungen Kaufen oder Mieten vorn liegt und wie robust das Ergebnis ist.
Wenn der Kauf nur bei optimistischen Annahmen gewinnt, ist das ein Warnsignal. Wenn er auch bei vorsichtigen Annahmen mithält, spricht das für den Kauf, sofern das Budget passt.
Was Eigentümer zusätzlich zahlen
Neben Rate und Instandhaltung fallen für Eigentümer Kosten an, die Mieter über die Betriebskosten oder gar nicht tragen. Die Grundsteuer und die Gebäudeversicherung zahlt der Mieter über die Nebenkosten mit, sie verändern den Vergleich daher kaum. Anders ist es bei Reparaturen und Modernisierungen: Ein neues Dach, eine neue Heizung oder Fenster kosten schnell fünfstellige Beträge, die allein der Eigentümer trägt.
In unserem Vergleich steckt das in der monatlichen Instandhaltung, die jedes Jahr steigt. Für ein Haus aus den Siebzigern sollte sie deutlich höher angesetzt werden als für einen Neubau. Wer die Instandhaltung zu niedrig wählt, rechnet den Kauf schöner, als er ist.
Die Rolle des Zinses
Je höher der Zins, desto teurer ist das Kaufen im Vergleich zum Mieten, weil ein größerer Teil der Rate verloren geht. Bei 3,81 % Zins und 2 % Tilgung bestehen im ersten Jahr rund zwei Drittel der Rate aus Zinsen. Der Zins im Vergleich bleibt über die ganze Zeit gleich, in der Realität ändert er sich nach der Zinsbindung.
Ein Prozentpunkt mehr Zins verschiebt das Ergebnis deutlich zugunsten der Miete, ein Prozentpunkt weniger zugunsten des Kaufs. Wer kurz vor dem Kauf steht, sollte den Vergleich mit dem Zins aus einem konkreten Angebot rechnen und zusätzlich mit einem Prozentpunkt mehr, um das Risiko der Anschlussfinanzierung abzubilden.
Selbst rechnen
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Häufige Fragen
Lohnt sich Kaufen langfristig immer?
Nein. Es hängt vom Kaufpreis im Verhältnis zur Miete, von der Wertentwicklung und davon ab, wie der Mieter sein Geld anlegt. Bei hohen Kaufpreis-Miet-Faktoren und geringer Wertsteigerung kann Mieten günstiger sein.
Was ist der Kaufpreis-Miet-Faktor?
Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Ein Faktor von 25 heißt, die Immobilie kostet so viel wie 25 Jahre Miete.
Warum sind die Nebenkosten des Kaufs so wichtig?
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler sind beim Kauf sofort verloren. Sie müssen sich über die Jahre erst wieder hereinrechnen, deshalb lohnt Kaufen bei kurzer Wohndauer selten.
Wird die Instandhaltung berücksichtigt?
Ja, als monatlicher Betrag, der jedes Jahr wie die Miete steigt. Für ältere Häuser sollte er höher angesetzt werden als für Neubauten.
Was ist mit Steuern auf Kapitalerträge?
In unserem Rechner sind sie nicht enthalten. Wer sie einrechnen will, setzt die Anlagerendite entsprechend niedriger an.
Ab wann liegt der Käufer vorn?
Das zeigt der Gleichstand im Rechner. Im Beispiel mit 2 % Wertsteigerung nach 15 Jahren, mit 1,5 % innerhalb von 25 Jahren gar nicht.
Redaktion
Recherchiert von der Redaktion HausKaufBudget.de, zuletzt geprüft am 13.10.2026. Zahlen belegen wir mit Quelle und Stand, Beispiele rechnen wir mit denselben Formeln wie die Rechner. Keine Finanzierungsberatung. Fehler gefunden? Schreib uns.