Wie viel Haus kann ich mir leisten? Der Weg vom Einkommen zum Kaufpreis
Die Frage klingt einfach, und trotzdem liefern Online-Rechner dafür sehr unterschiedliche Antworten. Das liegt daran, dass die meisten nur mit einer Prozentregel arbeiten und die Ausgaben eines Haushalts ignorieren. Eine Bank geht anders vor: Sie rechnet zuerst aus, wie viel Geld nach allen Ausgaben übrig bleibt, leitet daraus die Rate und das Darlehen ab und prüft dann, ob das Eigenkapital für die Nebenkosten reicht. Dieser Ratgeber geht denselben Weg in sechs Schritten, mit Zahlen von Destatis und der Bundesbank, damit du am Ende einen Kaufpreis hast, der zu deinem Leben passt und nicht nur zu einer Faustregel.
Schritt 1: Die Einnahmen vollständig erfassen
Am Anfang steht das monatliche Nettoeinkommen aller Personen, die den Kredit gemeinsam aufnehmen. Gemeint ist der Betrag, der tatsächlich auf dem Konto ankommt. Sonderzahlungen wie Weihnachts- oder Urlaubsgeld rechnen viele Banken anteilig auf den Monat um, sofern sie im Arbeitsvertrag stehen. Variable Bestandteile wie Boni oder Überstunden setzen Banken vorsichtig oder gar nicht an.
Hinzu kommt das Kindergeld von 259 € je Kind und Monat, das in § 66 des Einkommensteuergesetzes festgelegt ist. Viele Banken berücksichtigen es, solange Anspruch besteht. Nebeneinkünfte aus Vermietung, einem Minijob oder Unterhalt zählen, wenn sie dauerhaft und belegbar sind. Alles, was unsicher ist, gehört nicht in die Rechnung. Lieber konservativ beginnen und später positiv überrascht werden.
Schritt 2: Die Ausgaben ehrlich ansetzen
Der zweite Schritt entscheidet über das Ergebnis mehr als jeder andere. Was gibst du im Monat für Lebensmittel, Kleidung, Auto, Freizeit, Telefon und Gesundheit aus? Die wenigsten wissen das genau. Einen belastbaren Anhaltspunkt liefern die Laufenden Wirtschaftsrechnungen des Statistischen Bundesamts. Für 2024 weisen sie aus, dass Alleinlebende im Schnitt 2.042 € im Monat für Konsum ausgaben, Paare ohne Kind 3.885 € und Paare mit Kindern 4.664 €. In diesen Zahlen steckt allerdings auch das Wohnen mit Miete und Energie.
Für die Kaufentscheidung musst du die Miete herausrechnen, denn sie fällt nach dem Einzug weg. Ohne den Block Wohnen bleiben bei Paaren mit Kindern rund 3.080 €, bei Alleinlebenden knapp 1.190 €. Nicht enthalten sind Versicherungsbeiträge, Altersvorsorge und Sparraten, die du zusätzlich einplanen musst. Die beste Quelle sind deine Kontoauszüge der letzten drei bis sechs Monate.
Schritt 3: Die Wohnkosten im Eigentum einplanen
Wer kauft, zahlt keine Miete mehr, aber das Wohnen bleibt nicht kostenlos. Heizung, Strom, Wasser, Müll, Grundsteuer und Gebäudeversicherung fallen weiter an, und dazu kommt eine Rücklage für Reparaturen, die im Mietverhältnis der Vermieter getragen hat. Bei Eigentumswohnungen sind viele dieser Posten im Hausgeld enthalten.
Für die Rücklage gibt die Zweite Berechnungsverordnung eine Orientierung: Sie nennt in § 28 je nach Gebäudealter 7,10 bis 11,50 € je Quadratmeter und Jahr, Stand 2002 und seitdem an die Preisentwicklung angepasst. In unserem Budget-Rechner sind 1 € je Quadratmeter und Monat für die Rücklage und 3 € für Neben- und Energiekosten voreingestellt. Bei 110 Quadratmetern sind das 440 € im Monat. Für ein unsaniertes Haus aus den Siebzigern sollte der Wert deutlich höher liegen.
Schritt 4: Aus dem Rest die Rate machen
Einnahmen minus Lebenshaltung, Wohnkosten, Versicherungen, bestehende Kredite und ein Puffer für Unvorhergesehenes ergeben den Betrag, der für die Kreditrate frei ist. Diesen Betrag vergleichst du mit der Faustregel der Banken: Die Rate sollte nicht mehr als 35 % des Nettoeinkommens betragen, in Ausnahmefällen 40 %. Maßgeblich ist der kleinere der beiden Werte.
Gerade bei Familien liegt die Haushaltsrechnung oft deutlich unter der Prozentregel. Ein Beispiel: Ein Paar mit einem Kind und 4.800 € netto plus Kindergeld kommt nach der 35-%-Regel auf rund 1.770 € Rate. Mit den Destatis-Ausgaben, 120 Quadratmetern und 5 % Puffer bleiben aber nur etwa 1.245 € frei. Wer mit der höheren Rate plant, finanziert mehr, als der Alltag hergibt.
Schritt 5: Die Rate in einen Kredit umrechnen
Bei einem Annuitätendarlehen gilt: Rate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Umgekehrt ergibt sich das mögliche Darlehen aus Rate × 12 ÷ (Zins + Tilgung). Mit 1.245 € Rate, 3,81 % Zins und 2 % Tilgung sind das rund 257.000 €. Den Zins von 3,81 % weist die Bundesbank als Durchschnitt aller neuen Wohnungsbaukredite mit fünf bis zehn Jahren Zinsbindung für August 2026 aus.
Zinsänderungen wirken stark. Ein Prozentpunkt mehr senkt den Kreditrahmen bei gleicher Rate um etwa ein Siebtel. Eine höhere Tilgung senkt ihn ebenfalls, verkürzt aber die Laufzeit erheblich: Mit 2 % Tilgung dauert die Rückzahlung bei diesem Zins rund 28 Jahre, mit 3 % knapp 22 Jahre.
Schritt 6: Eigenkapital und Nebenkosten verrechnen
Darlehen plus Eigenkapital ergeben das Geld, das insgesamt zur Verfügung steht. Davon gehen die Kaufnebenkosten ab: Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein, dazu Notar und Grundbuch mit zusammen meist 1,5 bis 2 % und gegebenenfalls Makler. Was übrig bleibt, ist der maximale Kaufpreis.
Im Beispiel mit 257.000 € Darlehen und 60.000 € Eigenkapital stehen 317.000 € zur Verfügung. In Nordrhein-Westfalen mit 6,5 % Grunderwerbsteuer und 3,57 % Makler reicht das für einen Kaufpreis von rund 284.000 €, die Nebenkosten betragen gut 33.000 €. Ohne Makler und in Bayern wäre deutlich mehr möglich. Weil die Nebenkosten vom Kaufpreis abhängen, lässt sich das nur rechnerisch lösen, unser Budget-Rechner macht das automatisch.
Die Probe: Hält die Rechnung auch morgen?
Ein Kaufpreis, der heute passt, kann in zehn Jahren zum Problem werden. Prüfe deshalb drei Szenarien. Erstens den Zins nach der Zinsbindung: Nach zehn Jahren sind bei 2 % Tilgung noch rund drei Viertel des Darlehens offen. Liegt der Anschlusszins dann einen Prozentpunkt höher, steigt die Rate für die Restschuld um ein Zwölftel eines Prozents pro Monat.
Zweitens Einkommensänderungen durch Elternzeit, Teilzeit oder Jobwechsel. Drittens größere Reparaturen, für die eine Rücklage außerhalb der Finanzierung bereitstehen sollte. Wer in allen drei Fällen noch Luft hat, hat ein solides Budget. Wer schon im Normalfall an der Grenze plant, sollte den Kaufpreis senken oder mehr Eigenkapital ansparen.
Drei Beispielhaushalte im Vergleich
Wie unterschiedlich das Ergebnis bei ähnlichem Einkommen ausfällt, zeigen drei Haushalte mit 50.000 € Eigenkapital in Niedersachsen, gerechnet mit Destatis-Ausgaben, 3,81 % Zins und 2 % Tilgung. Ein Single mit 3.500 € netto behält nach Lebenshaltung, 70 Quadratmetern Wohnkosten und Puffer mehr als genug für die volle 35-%-Rate von 1.225 €. Ein Paar ohne Kinder mit 4.000 € netto liegt dagegen unter der Prozentregel, weil zwei Personen mehr ausgeben, und kommt auf gut 900 € Rate. Eine Familie mit einem Kind braucht für ein vergleichbares Budget schon deutlich mehr Einkommen.
Die Beispielseiten auf hauskaufbudget.de rechnen das für zehn Einkommensstufen von 2.500 bis 8.000 € und fünf Haushaltstypen vollständig durch, jeweils mit dem Kaufpreis in allen 16 Bundesländern. Sie ersetzen nicht die eigene Rechnung, zeigen aber schnell, in welcher Größenordnung du suchen kannst.
Was die Bank anders sieht als du
Selbst wenn deine Rechnung sauber ist, kann die Bank zu einem anderen Ergebnis kommen. Sie nutzt eigene Pauschalen für die Lebenshaltung, die höher oder niedriger als deine tatsächlichen Ausgaben sein können. Sie prüft die Sicherheit des Einkommens: In der Probezeit, bei befristeten Verträgen oder bei jungen Selbständigen wird sie vorsichtiger. Und sie bewertet die Immobilie selbst. Liegt ihr Beleihungswert unter dem Kaufpreis, steigt der Beleihungsauslauf, und mehr Eigenkapital wird nötig.
Dazu kommt das Alter. Banken achten darauf, dass das Darlehen bis zum Rentenbeginn weitgehend getilgt ist. Wer mit 50 kauft, braucht deshalb eine höhere Tilgung als jemand mit 30, und das senkt bei gleicher Rate den Kreditrahmen. Gehe mit deiner eigenen Rechnung in das Gespräch, aber rechne damit, dass die Bank einzelne Posten anders bewertet.
Selbst rechnen
Mit dem Budget-Rechner rechnest du deinen Fall mit vollständigem Rechenweg nach. Kaufnebenkosten bis auf den Euro: kaufnebenkostencheck.de.
Häufige Fragen
Wie viel Haus kann ich mir mit 4.000 € netto leisten?
Das hängt vom Haushalt ab. Nach der 35-%-Regel sind 1.400 € Rate möglich, das entspricht bei 3,81 % Zins und 2 % Tilgung rund 289.000 € Kredit. Für ein Paar ohne Kinder ergibt die Haushaltsrechnung mit Destatis-Ausgaben aber eher gut 900 € Rate. Mit 50.000 € Eigenkapital liegt der Kaufpreis dann um 215.000 €.
Gilt die Faustregel vom Fünffachen des Jahreseinkommens?
Sie ist ein grober Überschlag aus Zeiten anderer Zinsen. Bei heutigen Zinsen und üblichen Ausgaben ist das Fünffache des Jahresnettos für viele Haushalte schon die Obergrenze. Verlässlicher ist die Rechnung über die tragbare Rate.
Warum zieht der Rechner einen Puffer ab?
Weil kein Monat wie der andere ist. Ein Puffer von etwa 5 % der Einnahmen fängt kleinere Ausreißer ab, ohne dass die Rate in Gefahr gerät. Er ersetzt nicht den Notgroschen auf dem Konto.
Was ist, wenn mein Eigenkapital die Nebenkosten nicht deckt?
Dann müsste die Bank mehr als den Kaufpreis finanzieren. Das bieten nur wenige Institute an, meist mit deutlichem Zinsaufschlag. Besser ist es, weiter zu sparen oder einen günstigeren Kaufpreis anzupeilen.
Ist das Ergebnis eine Zusage der Bank?
Nein. Die Rechnung zeigt, was dein Haushalt tragen kann. Die Bank prüft zusätzlich Bonität, Einkommenssicherheit, Schufa und den Wert der Immobilie und kann zu einem anderen Ergebnis kommen.
Wie oft sollte ich die Rechnung wiederholen?
Spätestens dann, wenn sich Zinsen, Einkommen oder Ausgaben spürbar ändern, und unmittelbar vor dem Bankgespräch mit den aktuellen Kontoauszügen.
Redaktion
Recherchiert von der Redaktion HausKaufBudget.de, zuletzt geprüft am 13.10.2026. Zahlen belegen wir mit Quelle und Stand, Beispiele rechnen wir mit denselben Formeln wie die Rechner. Keine Finanzierungsberatung. Fehler gefunden? Schreib uns.