Budget-Beispiel · Familie mit zwei Kindern · 4.000 € netto
Haus kaufen mit 4.000 € netto als Familie mit zwei Kindern: so viel ist drin
172.200 € bis 177.100 €: So viel Immobilie ist als Familie mit zwei Kindern mit 4.000 € Nettoeinkommen realistisch. Die Spanne entsteht durch die Grunderwerbsteuer, die je nach Land zwischen 3,5 und 6,5 % liegt.
- 172.200 €Kaufpreis Brandenburg
- 691 €Monatsrate
- 142.700 €Darlehen
- 15,3 %Belastungsquote
- 691 €Frei nach Ausgaben
Der Haushalt im Detail
Die Faustregel der Banken würde bis zu 1.581 € Monatsrate zulassen. Die Haushaltsrechnung ist strenger: Nach Lebenshaltung (3.081 €), Wohnkosten (520 €) und Puffer bleiben 691 €. Maßgeblich ist der kleinere Betrag. Mit zwei Kindern wird der Puffer wichtiger: Klassenfahrten, Zahnspangen, ein neues Auto. Ein dauerhafter Sicherheitsabstand zur maximalen Rate schützt vor Engpässen.
| Haushaltsnetto | 4.000 € |
| Kindergeld (2 × 259 €) | 518 € |
| Lebenshaltung ohne Wohnen (Destatis, Paar mit Kind(ern)) | − 3.081 € |
| Wohnkosten Eigentum (130 m²) | − 520 € |
| Puffer 5 % | − 226 € |
| Frei für die Rate | 691 € |
| Grenze 35 % der Einnahmen | 1.581 € |
| Angesetzte Rate | 691 € |
So wird aus der Rate ein Kaufpreis
Die Bank würde bei 691 € Monatsrate rund 142.700 € leihen. Mit 50.000 € Eigenkapital und abzüglich 20.417 € Nebenkosten ergibt sich in Brandenburg ein Kaufpreis von 172.200 €. Bei gleichem Zins ist der Kredit nach 28 Jahre und 1 Monat getilgt.
Vergleich mit Destatis nach Einkommen
Die Vorbelegung richtet sich nach dem Haushaltstyp. Nimmt man stattdessen die Ausgaben aller Haushalte mit 3.600 € bis unter 5.000 € Nettoeinkommen (2.166 €), ergibt sich ein Kaufpreis von 337.300 €. Dieses Einkommen reicht in vielen Regionen für eine Eigentumswohnung oder ein kleineres Haus. Wie weit es reicht, entscheidet neben dem Land vor allem das Eigenkapital.
Laufende Kosten einplanen
Für die Wohnkosten im Eigentum setzen wir 130 m² und 4,00 € je m² an: Heizung, Strom, Wasser, Grundsteuer, Versicherung und eine Rücklage für Reparaturen. Das sind 520 € im Monat. Bei einem älteren Haus kann die Rücklage höher ausfallen.
Wenn der Zins sich bewegt
Die Szenarien machen das Zinsrisiko sichtbar: Mit 4,81 % Zins wären nur noch 153.500 € möglich, mit 2,81 % dagegen 199.000 €. Wer knapp kalkuliert, sollte mit dem höheren Wert planen.
| Sollzins | 1 % Tilgung | 2 % Tilgung | 3 % Tilgung |
|---|---|---|---|
| 2,81 % | 239.400 €Darlehen 217.600 € | 199.000 €Darlehen 172.400 € | 172.200 €Darlehen 142.700 € |
| 3,81 % | 199.000 €Darlehen 172.400 € | 172.200 €Darlehen 142.700 € | 153.500 €Darlehen 121.700 € |
| 4,81 % | 172.200 €Darlehen 142.700 € | 153.500 €Darlehen 121.700 € | 139.500 €Darlehen 106.100 € |
| Anschlusszins | Neue Rate | Veränderung |
|---|---|---|
| 3,81 % | 523 € | -168 € |
| 4,81 % | 613 € | -78 € |
| 5,81 % | 703 € | 12 € |
Grunderwerbsteuer und Kaufpreis
Die Länder-Tabelle beantwortet die Frage, wo das Budget am weitesten reicht. Spitzenreiter ist Bayern mit 177.100 €, am Ende steht Schleswig-Holstein mit 172.200 €. Das Beispiel darüber rechnet mit Brandenburg.
| Bundesland | Steuer | Kaufpreis |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 177.100 € |
| Baden-Württemberg | 5 % | 174.600 € |
| Niedersachsen | 5 % | 174.600 € |
| Rheinland-Pfalz | 5 % | 174.600 € |
| Sachsen-Anhalt | 5 % | 174.600 € |
| Thüringen | 5 % | 174.600 € |
| Bremen | 5,5 % | 173.800 € |
| Hamburg | 5,5 % | 173.800 € |
| Sachsen | 5,5 % | 173.800 € |
| Berlin | 6 % | 173.000 € |
| Hessen | 6 % | 173.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6 % | 173.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 172.200 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 172.200 € |
| Saarland | 6,5 % | 172.200 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 172.200 € |
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Häufige Fragen
Wird Kindergeld als Einkommen angerechnet?
Meist ja. In dieser Rechnung sind 518 € enthalten. Weil der Anspruch endet, lohnt eine Gegenrechnung ohne Kindergeld.
Wie hoch ist der Kreditrahmen bei 4.000 € netto?
Bei 691 € Rate, 3,81 % Zins und 2 % Tilgung rund 142.700 €. Mit 3 % Tilgung wären es 121.700 €.
Wie hoch darf die Kreditrate bei 4.000 € netto sein?
Die Faustregel erlaubt 1.581 €, die Haushaltsrechnung 691 €. Wir rechnen mit dem kleineren Betrag von 691 €.
Quellen und Stand
Daten geprüft am 13.10.2026 von der Redaktion.
- Destatis: Konsumausgaben nach Haushaltstyp (LWR 2024)
- Deutsche Bundesbank: MFI-Zinsstatistik
- § 66 EStG Kindergeld
- GrEStG (gesetze-im-internet.de)
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