Wie viel Haus kann ich mir leisten?

So rechnet der Budget-Rechner

1. Einnahmen: Nettoeinkommen beider Personen, Kindergeld von 259 € je Kind nach § 66 EStG und belegbare Nebeneinkünfte.
2. Lebenshaltung: Fünf Ausgabenblöcke, vorbelegt mit den Konsumausgaben deines Haushaltstyps aus den Laufenden Wirtschaftsrechnungen von Destatis (2024), ohne Miete, weil die nach dem Kauf wegfällt.
3. Wohnkosten im Eigentum: Neben- und Energiekosten sowie Instandhaltungsrücklage je Quadratmeter. Dazu Versicherungen, Vorsorge, bestehende Kredite und ein Puffer.
4. Rate: der kleinere Wert aus dem frei verfügbaren Betrag und deiner Belastungsquote, standardmäßig 35 % der Einnahmen.
5. Darlehen: Rate × 12 ÷ (Zins + Tilgung), als Annuität Monat für Monat durchgerechnet, mit Restschuld nach der Zinsbindung.
6. Kaufpreis: Darlehen plus Eigenkapital, abzüglich Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler. Die Nebenkosten rechnen wir exakt nach GrEStG und GNotKG, mit derselben Logik wie kaufnebenkostencheck.de.

Faustregeln und warum sie nicht reichen

Drei Faustregeln begegnen dir bei jeder Bank: Die Rate soll höchstens 35 bis 40 % des Nettoeinkommens betragen, der Kaufpreis höchstens das Fünf- bis Siebenfache des Jahresnettos und das Eigenkapital mindestens 20 % plus Nebenkosten. Sie sind nützlich für den ersten Überschlag, aber sie ignorieren, wie viel ein Haushalt tatsächlich ausgibt.

Ein Single mit 3.500 € netto und eine Familie mit zwei Kindern und demselben Einkommen haben nach der 35-%-Regel dieselbe Rate. In Wirklichkeit gab ein Paar mit Kindern 2024 im Schnitt 3.081 € im Monat für Konsum ohne Wohnen aus, ein Alleinlebender 1.188 €. Deshalb rechnet der Budget-Rechner beide Grenzen und setzt die strengere an.

Ohne Spielraum heißt: Mit den Durchschnittsausgaben des Haushaltstyps bleibt nach Wohnkosten und Puffer keine Rate übrig. Mit niedrigeren eigenen Ausgaben kann es anders aussehen.

Was die Bank zusätzlich prüft

Die Rechnung oben zeigt, was dein Haushalt tragen kann. Die Bank prüft außerdem die Sicherheit deines Einkommens (unbefristet, Probezeit, Selbständigkeit mit Bilanzen), deine Schufa, den Wert der Immobilie und den Beleihungsauslauf. Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Beleihungsauslauf und meist auch der Zins. Viele Banken staffeln ihre Konditionen bei 60, 80 und 90 % Beleihung.

Ein Punkt wird oft übersehen: Die Kaufnebenkosten finanzieren Banken in der Regel nicht. Sie sollten aus Eigenkapital kommen. Wie hoch sie bei deinem Kaufpreis sind, rechnet der Budget-Rechner mit. Jede einzelne Gebühr mit KV-Nummer zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner unseres Schwesterportals.

Rechengrundlagen

Anfängliche Rate: Darlehen × (Sollzins + Tilgung) ÷ 12. Darlehen aus Rate: Rate × 12 ÷ (Sollzins + Tilgung), abgerundet auf volle 100 €. Restschuld: Monat für Monat Zins = Restschuld × Sollzins ÷ 12, Tilgung = Rate − Zins. Das entspricht der geschlossenen Formel R = D·qⁿ − A·(qⁿ − 1)/i mit q = 1 + i und i = Sollzins ÷ 12.

Kaufpreis: Gesucht ist der höchste Kaufpreis K, für den K + Nebenkosten(K) ≤ Darlehen + Eigenkapital gilt. Weil die Nebenkosten stufenweise wachsen (Grunderwerbsteuer abgerundet auf volle Euro, Notar- und Grundbuchgebühren nach Tabelle B des GNotKG), lösen wir das per Intervallhalbierung und runden auf 100 € ab. Die Grundschuld setzen wir in Höhe des Darlehens an.

Zins: Vorbelegt ist der Durchschnitt der Effektivzinsen für neue Wohnungsbaukredite mit 5 bis 10 Jahren Zinsbindung aus der MFI-Zinsstatistik der Bundesbank (August 2026, vorläufig). Dein Angebot kann je nach Bonität und Beleihungsauslauf abweichen.

Beispiele nach Einkommen und Stadt

• 2.500 € netto
• 3.000 € netto
• 3.500 € netto
• 4.000 € netto
• 4.500 € netto
• 5.000 € netto
• 5.500 € netto
• 6.000 € netto
• 7.000 € netto
• 8.000 € netto

• Berlin
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